在日常的拍卖实践中，与优先购买权有关的拍卖案例、尤其是强制拍卖中的承租人的优先购买权的案例相当常见，在操作上大部分拍卖机构均是参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定执行，在拍卖的过程中体现优先购买权人的优先购买权的，笔者所在的拍卖机构也不例外，但是否履行了常规程序就已经完美了呢？不久前我们牵涉的一宗与优先购买权有关的拍卖纠纷案给了我们从另外的角度深入审视相关拍卖操作细节、进一步完善我们的拍卖操作的机会。笔者在这里就这宗案例谈一谈自己的看法，与同行交流。
案件回放：
2008年11月广州市富X电子科技有限公司将我司作为第一被告、广州X区商业企业总公司作为第三人以租赁合同纠纷诉诸广州市白云区法院，原告于民事诉状载明的诉讼请求为：请求判令第一被告2006年4月7日举行的拍卖会上拍卖标的广州市广园中路X号二、三楼东面房产的拍卖无效并予以撤销。
其事实和理由陈述为：2005年1月13日，原告承租了广州市广园中路X号二、三楼东面房产，租期从2005年1月1日到2014年12月31日，所签的《租赁合同》经有关管理部门鉴证并生效。2005年，由于第三人的原因造成该房产被拍卖。在拍卖的过程中，第一被告明知原告是上述房产的合法承租人，但在拍卖前一直未通知原告，亦未在原告租用的房屋（二、三层东面）张贴任何公告，无履行到法定的义务和责任，直接导致原告未能行使法定的优先购买权。而且第一被告在程序上也存在严重违规问题：第一次拍卖流拍后就在极短时间内进行两次大幅降价，这本应通知原告，但始终也没做到，严重损害了原告的合法利益。根据广东省高级人民法院（粤高法民一复字〔2007〕10号《关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复》第一条：“法院和拍卖机构在规定的期限内，在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告，如无特别情形，这些公告能推定承租人所知悉，可认定已履行了对承租人的通知义务。”这个规定明确了通知的形式是“法院和拍卖机构在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告”，这是一个并列关系，并不是选择关系。即不单要拍卖机构必须刊登拍卖公告，而且法院也要公告。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院在拍卖五日前就必须以书面或者其他能够确认收悉的方式，通知优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。根据我国《民法通则》第58条第三款、《拍卖法》第65条的规定，请求判令广州市广园中路X号二、三楼东面房产的拍卖行为无效并予以撤销。
收到诉状后，作为拍卖机构，即便明知原告是刻意歪曲事实、欲加之罪，纵有千般委屈也不得不准备应诉、答辩。很明显，原告在诉状中陈述的所谓事实和理由，前半部分指向拍卖机构，而关键的后半部分则分明是指向委托法院。对于指向拍卖机构的部分，我们必须提供证据、还事实本来面目。
案件的事实其实是这样的：2005年10月26日我司接到广州市天河区法院的《拍卖委托书》，对广州市广园中路X号二、三楼东面房产作不交吉拍卖。其后我司分别于2005年11月7日、2005年11月30日、2006年2月20日、2006年3月22日四次在《广州日报》A版上刊登《拍卖公告》，于2005年11月23日、2005年12月16日、2006年3月8日、2006年4月7日对标的进行了四次公开拍卖，其中第三次、第四次取得了法院的《调价通知书》按规定进行降价拍卖，每次拍卖我们均按要求向委托法院发出拍卖通知，请求委托人通知有关当事人依时到场参加拍卖会，并在拍卖现场张贴拍卖公告、拍照存档。同时，2006年4月7日拍卖会，共有5名竞买人按规定向天河区人民法院缴交了拍卖保证金，办理了竞买登记手续，其中一位以个人身份参与的竞买人并提供了一份《租赁合同》（合同载明其向原告承租了标的房产的其中第三层）按规定享受了优先购买权。现场录像显示拍卖会上该标的竞价激烈，拍卖师多次在场上出现最高应价时，询问在场的优先购买权人是否接受，直至最终场上出现优先购买权人不表示买受的最高应价时，方将标的拍归应价最高的竞买人。
可见，该标的房地产拍卖程序合法，从接受委托到拍卖成交历时5个月；拍卖公告在主流报纸刊登，且现场按委托人要求张贴了拍卖公告，拍卖资料和现场操作均表明有其他承租人办理了竞买登记、参加了拍卖会、并在拍卖过程中享受了同等条件下的优先购买权，并不存在原告所说的“未在原告租用的房屋（二、三层东面）张贴任何公告，无履行到法定的义务和责任……在程序上存在严重违规问题：第一次拍卖流拍后就在极短时间内进行两次大幅降价”。
2008年12月广州市白云区法院就此案发出了《民事裁定书》，认为：“原告现起诉要求审查的拍卖行为的委托方是广州市天河区人民法院，故原告诉请的拍卖是否违法及无效与否的法律后果涉及主体应是委托方，而非作为受托方的被告拍卖行。同时，该拍卖行为是在对生效判决的执行程序中发生的，故原告如对拍卖有异议，应于法院的相应执行程序中解决，现原告以拍卖行作为被告提起民事诉讼，既主体有误，亦程序不当，依法应予驳回。”
原告的起诉就这样被驳回了，法院对该案件审判的视角与我们的预料不尽相同，却从另一个角度也体现了优先购买权的主要法律特征之一，即：法律对优先购买权的期限和次数作了限制。享有优先购买权的人应在法律规定的期限内行使，否则其将丧失这一权利。
而在该案的举证过程中，从保护拍卖企业自身利益的角度出发、为便于万一出现诉讼须提供证明，笔者亦对实际上已进行了的体现优先购买权人的优先购买权的拍卖操作过程作了认真梳理，鉴于优先购买权的主要特征（权利法定、程序上的“优先”权而非“优惠”权、有期限和次数的限制），结合拍卖的实际情况，建议拍卖从业人员在进行该类涉及到优先购买权问题的标的拍卖中应注意在以下几个方面做得更细：
1. 拍卖前对优先购买权人的通知，尽量留下书证：法律规定的
优先购买权包括股东的优先购买权、承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、合伙人的优先购买权，实际操作中，无论是哪一类，对享有优先购买权的优先购买权人我们均应尽可能在刊登拍卖公告、现场张贴拍卖公告（照相）、向委托人送达拍卖通知（建议其通知相关当事人、优先购买权人）之外，向相关优先购买权人发送拍卖通知，并在拍卖通知中告知优先购买权人可享有的优先购买权及其体现的方式：同等条件下的优先购买权，详细列明其参与拍卖的条件、应办理的手续及拍卖会现场的操作方式，有条件的请优先购买权人签收拍卖通知，不能签收的以快递、挂号信的方式寄送拍卖通知、并保存寄件收据，无法寄送、有电话联系的，应做好书面通电记录，详细记录电联的话机号码、时间及通电内容，以备查询。
2. 标的推介过程中，了解优先购买权人的参拍意向，对明确表示不参与拍卖、放弃优先购买权的，作好记录，有条件的可请优先购买权人书面签认；对有意参与竞买的，务必令其明确参与拍卖的条件、应办理的手续及拍卖会现场的操作方式，并促其按规定办理相应的登记手续；
3. 优先购买权人参与拍卖的，应于拍卖会前、办理竞买登记时
明确其身份，并留书证：可由优先购买权人填写、签署书面文件，办理登记时亲笔签署《拍卖规则》、《拍卖资料》、《注意事项》、《拍卖告知书》等等可证明其确已到场的文件，等等，具体方式多样，关键是要证明其确已到场，并了解拍卖中关于优先购买权的具体操作方式。
4. 拍卖会现场操作规范，全面、完整体现拍卖过程中优先购买权人行使优先购买权的过程，并留书证及录像资料：
①拍卖会全程录像，并制作现场光碟、存档保留；
②拍卖会上，拍卖师应宣布、并在有需要时解释以确认相关竞买人知悉拍卖资料中关于优先购买权问题的条款，应于现场公开先行确认、公布优先购买权人是否到场、所持牌号等，并请优先购买权人公开响应、以示确认；
③在进行涉及优先购买权的标的拍卖时，拍卖师须严格按照最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条操作，每次场上出现最高应价、而应价者非优先购买权人时，拍卖师均应询问优先购买权人是否接受该最高应价，优先购买权人接受的，报出下一价位，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归最高应价者，落槌之前建议再次确认优先购买权人放弃应价。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。
④现场《拍卖笔录》应严格、完整、全面、清晰地记录相关的应价情况，不能漏记、甚至不记优先购买权人的应价情况。
在多年的拍卖实践中，我们深深感到，随着社会的不断进步、人们法律意识的不断增强，出于各种心态、各种动机的纠纷越来越多，无论外界如何变化，作为拍卖机构，在难以掌控、改变外部的环境和人群的情况下，规范操作、不断完善、完美操作程序、注重细节、练好内功、提高自我保护意识以保护自己的利益总是必要的、也是可行的，“小心驶得万年船”，有时操作中的小小细节可能会在关键的时候起到关键的作用，影响甚至决定成败
