继《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”后，全国不少城市都在积极就竞房价、竞地价的“双竞”地块进行探索，而广州在成功推出了双限双竞的金沙洲地块后，在近日推出的广州科学城“三限双竞”地块时，又率先将限制销售对象列为土地招标的条件之一，引人注目。
据了解，双限双竞将成为今后主流拿地方式，因为双限双竞地块将占未来5年土地市场供应的43％。但人们也对双限双竞方式是否能有效平抑房价和解决中低收入住房问题抱持怀疑态度，特别是最近土地拍卖都基本被大开发商拿走，未来的房地产市场走势如何？双竞双限模式能走多远？是否真的能让房价下跌？
能否抑制房价取决于政府
所谓“双限双竞”的概念，来自国家房地产宏观调控纲领性文件“国十五条”：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”也就是说在限户型、限套数的基础上，通过制定最高限价，进行竞房价、竞地价的招标。
在广州率先举行的“双限双竞”地块拍卖会上，保利地产、中海地产以及富力地产最终将4块“双限”地块收入囊中。在此之前，参与竞投的开发商已经向广州市国土局上报了自己的最高限价，而国土局在收集到所有报价之后，通过折中的处理已经确定了本次拍卖的4宗金沙洲地块的最高房价，它们最高将不超过每平方米6500元。
无疑，这种改良过的土地出让模式，因为限制了开发商的最高销售价格，俨然为其设置了一条镣铐，而接手此类地块的开发商将不得不戴着镣铐跳舞。但是，已经尘埃落定的广州首次“双限双竞”地块出让结果显示，依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表，选择做这场大戏的主角。
对于最高限价，尽管有专家认为还是稍微偏高，但业界普遍认为是一个开发商和市民都可以接受的范围。根据目前的出让规定，“双限双竞”的最高房价由开发商自行报价，政府再根据报价进行处理，确定一个最终的标准。对此，有专家指出，如果所有开发商的报价都偏高，那么该地块的最高房价无疑将被抬高。不过，最高房价的最终确定权在于政府，因此，政府的态度在此过程中起着最为关键的作用。无论想要稳住房价，还是推高房价，都取决于政府操作时的态度以及方式。
考验开发商实力
“双限双竞”对开发商无疑是一种考验。成都某房地产开发集团的负责人认为，“双限双竞”土地其实是一道既考政府又考开发商的考题，合理制定土地各项设置指标，才能保证最终的产品能够满足市场需求，尤其是价格，这要求政府对市场研究到位，充分把握。“双限双竞”土地拍卖中“限房价”是核心问题，限得过死，开发商会难以承受，合理限价可能会出现政府、开发商和购房者多赢的局面。
那么，限房价后，是否会影响房屋的品质？有业内人士表示，开发商会调整成本与品质、利润与品牌之间的关系，有发展眼光的开发商是不会为追求利润而任由品质下滑的。“双限双竞”后拿地，开发商除资金实力以外，还要有产品的创新能力和降低成本的能力，包括产品形态的创新、对传统生活方式的突破，并通过建筑设计方案的优化降低建筑成本，强化内部管理降低管理成本、人工成本，以及准确市场定位，降低销售成本，加快资金回笼。可见，敢于竞买“双限双竞”土地的开发商必须有极强的综合实力。
只是一种过渡模式
虽然广州在“双限双竞”上首度试水取得了一定的成效，但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞。如果建设的标准不确定，那么想要起到平抑房价的目的，恐怕还有难度。据介绍，开发商可以在容积率容许的范围内加大密度，选择小高层，可以极大地节约成本；此外，最高限价也未规定是毛坯房还是装修房。总之，在房屋开发建设过程中，开发商有着许多灵活操作的空间。如果产品标准没有理清，就不能限制发展商的开发行为。 由于此类商品房在销售环节没有进行限制，这意味着任何人都可以去排队抢购，然后再到二手市场上去抬高价格放盘。如果这样，那么政府最初平抑房价的初衷就变了味。而且，中介机构和发展商本身是否会去炒楼也是个未知数。
此外，还有专家认为双竞双限只是过渡的产品，长久来看，不是最理想的自由经济，也不是最有效的反应市场的价格。目前来说，双竞双限对楼价是有一定的抑制作用。但抑制作用更多的是体现在民众的呼声，体现在政治的需要，对于真正的自由经济和市场经济来说，并不是有利的措施。
