“真想不到！在众多的房产拍卖当中，这次的遭遇也是绝无仅有的。”日前，浙江皓翰拍卖有限公司(下称皓翰拍卖)诉临安农村信用联社(下称农信社)拍卖纠纷一案在杭州市中级人民法院开庭。皓翰拍卖代理律师蒋浩称。
事实上，从2004年“接手”临安农信社的拍卖标的起，皓翰拍卖就一直受到了标的物“身份”之扰。
标的物“身份不明”
位于临安市锦城街道繁华地段的华源大厦，由当地一家民营企业始建于1997年。此后因无力偿还拖欠信用联社的贷款，在大厦未竣工的前提下做出房产证后抵偿给了信用联社。
考虑到能被投资者看好，皓翰拍卖在2004年的4月底计划介入该标的拍卖。由于对方仅给出一天的思考时间，皓翰拍卖在当天就交纳了200万元作为保证金。不过，在此之后，皓翰拍卖一直没和对方签订正式的拍卖合同，未对该标的物进行拍卖。
“标的物存在问题，不能进行拍卖。就是拍了，买家也要最终找回原来单位索要说法，还是会产生很多问题。”蒋浩介绍，当时介入该标的物的拍卖时，对方并未将实情告知拍卖公司。而该情况对于房产拍卖来说，至关重要。
“因为该大厦从未进行过竣工验收，包括消防验收、质检等相关程序都不齐全，等于拿不到身份证的建筑物，按法律规定不能在市场上流通。”蒋浩说。此外，该大厦还另有八套住宅尚属他人所有，并有部分房屋被民工占据。
在此情况下，皓翰拍卖要求对方归还当时交纳的200万元保证金，并支付到判决生效日为止的相关利息。
未验收却有产权证
事情至此看起来似乎很明了，一个未经竣工验收的建筑“跑出来”要卖给市场，拍卖公司在对方未告知情况下欣然接手，结果发现其中存在重大问题。对于退钱一说，拍卖公司理由十足。
不过，从双方漫长的交涉过程看，里面原因显然没这么简单。而关键之处在于：该房产虽未经竣工验收，却有自己的房产证。按蒋浩的话说，就是未经过身份验证，却领取了身份证。这成为皓翰拍卖“陷”进去的根本原因。
“按照法律规定，验收在前，办房产证在后。当时他们说可以补办的，但事后证明并非如此，他们隐瞒了事实。”皓翰拍卖的业务人员对于这一问题，也说出了自己的无奈。他称，保证金交纳后，从其他渠道获悉，临安市政府已明确答复该大厦竣工验收不能办理。
对于这一问题，临安农信社代理律师还是坚持，房屋竣工验收是否完成，并不影响房屋的使用。虽未进行竣工验收，但在承担罚款责任后，是可以事后补办的，只是一个钱和时间的问题，因此拍卖的法律障碍实际已经扫清。
为此，临安农信社还专门请了上海一家房屋监测公司对此进行了鉴定，结果显示房屋安全性没有问题。
但对于对方的这些努力，蒋浩认为意义不大。他表示：一、竣工验收为什么迟迟不能办出，中间必定有自己的原因，因为当时建楼的很多文件目前已经找不到；二、请一家中介进行的鉴定，并不能代替主管部门的竣工验收，两者不同质；三、虽有房产证，但竣工验收仍跨不过去，以后的装修、防火检测等，都须提供竣工验收证明。
200万元是否应归还
实际上，庭审一开始，双方就对是否形成“合同关系”分歧极大。而此间，皓翰拍卖所交纳的200万元到底属于什么性质至关重要。
皓翰拍卖认为，他们没有和对方签订过委托合同，而这点在标的物起拍前即要完成的，没签即代表了没形成正式的委托拍卖。据介绍，按照相关规定，拍卖公司在交纳完200万元后，还要向委托方交300万元。
对此，蒋浩认为，双方仅仅是签订了“预约合同”，其目的是为了签订委托拍卖合同，即“预约将来订立一定契约之契约”，因此这200万元是立约定金。不能形成正式拍卖合同，按法应当归还。
临安农信社的看法则完全不同。他们认为拍卖规则已经表明，双方间形成合同的“要约”和“承诺”都已经完备，双方的拍卖合同显然已经成立。而200万元是履约的保证金，而非立约的定金。而此后300万元是否交纳，并不影响合同的成立。
司法建议能否帮忙
根据国家《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，未竣工的房屋不能取得房屋所有权证。《中华人民共和国建筑法》第六十二条和《消防法》规定，建筑工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
而华源大厦显然“倒”了过来。被告虽已取得华源大厦的房屋所有权证，但却未经竣工验收。
为此，皓翰拍卖代理律师开始恳请法庭行使司法建议权，发函给有关部门，重新对华源大厦取得房屋产权证是否存在问题进行确认。
据介绍，司法建议制度是我国审判工作的主要制度，但在实践中应用并不普遍。一般法院一年也碰不到一次。专家介绍，司法建议是指人民法院审理案件时发现有关单位、部门、组织在制度管理上存在漏洞和问题，不属于法院处理，并对其提出相应的健全措施或改进工作方式，供其参考采纳的建议。
目前，此案正在进一步审理当中。但法庭会不会制作司法建议书，尚不得而知。
